Prix de l'immobilier et éoliennes

Les lobbies ont trouvé des études montrant que les éoliennes ne font pas baisser le prix de l’immobilier.

Les études faites en Amérique et en Angleterre ont été publiées sur le Net, ce qui fait qu’on peut les retrouver et constater que les auteurs de ces études ne disaient pas du tout qu’ils avaient montré cet effet.

Prix de l’immobilier et proximité d’éoliennes

Impact sur le tourisme et l’immobilier

Après les plaintes au Danemark, en Allemagne et aux États-Unis, la plupart des pays ont installé leurs éoliennes dans des zones industrielles ou dans des déserts où personne ne regarde le paysage. Ils ont refusé les projets d’éoliennes visibles des bords de mer ou situées dans les régions touristiques car ce genre de nuisance y est prohibitif.

Voici comment calculer ce prix. On peut mesurer la différence de valeur de deux maisons équivalentes, l’une construite dans un paysage attractif, et l’autre proche d’un zoning industriel. Par exemple, les maisons de Heist-Zeebrugge se vendent moins cher que des maisons équivalentes à Knokke. Si 300 maisons sont concernées par un parc de 6 éoliennes et perdent 25 % de leur valeur, le coût de la nuisance est de 25 M € (= 300 x 333 000 € x 25 %),.

Comme aucun futur retraité ne va acheter un terrain proche d’une éolienne pour y bâtir une maison, la perte de valeur des terrains à bâtir est estimée à 30 %, soit 9 M € (= 3000 x 10 000 € x 30 %). Cela donne une augmentation de l’investissement de 34 M € par parc, ce qui, en additionnant les pertes pour le tourisme vert, doublera ou triplera le prix de revient de l'éolien en zone habitée quand des tribunaux, après que le bourrage de crâne sur l'éolien aura passé de mode, jugeront qu’on doit indemniser pour les dommages causés.

Les responsables sont-ils les promoteurs ? On peut craindre qu’ils ne soient pas solvables car la saisie des éoliennes serait plutôt une charge qu’un moyen d’indemnisation. C’est pourquoi seules des sociétés ayant fait appel à l’épargne privée osent risquer l’argent de leurs actionnaires en proposant des éoliennes pouvant se solder par une faillite sans remboursements. La Belgique, le premier pays pour la densité des maisons, est celui où les coûts d’indemnisation seraient les plus élevés.

Les mythes des lobbies sur l'immobilier

Voici quelques remarques sur le mythe que la valeur de l’immobilier ne dépend pas des éoliennes (exemples pris dans les documents [53, 54, 55, 57]). La brochure [54] distingue la valeur objective et la valeur subjective, laquelle est la situation plus ou moins agréable de l’habitation. La brochure conclut que la valeur subjective du terrain augmente puisque les enquêtes d’opinion ont montré que gens sont contents d’être à un endroit où il y a des éoliennes et que donc la valeur de l’immobilier augmente. Il en est de même pour le nombre de touristes. Le nombre de touristes, sans compter les voyages organisés par les lobbies éoliens, augmente, disons de 3%/an (35% sur 10 ans) là où il y a des éoliennes, alors que le nombre de touristes n’augmente que de 10%/an dans le reste des endroits touristiques (260% sur 10 ans).

Un propriétaire qui avait vendu sa maison sans mentionner l’existence d’un projet d’éoliennes à proximité a été condamné aux États-Unis et le serait probablement aussi en Belgique pour n’avoir pas mentionné ce genre de vice caché. La région wallonne ne publie pas où des parcs d’éoliennes vont être construits [54] car, d’après un lobby, cela renforcerait le risque de spéculation foncière. Ils supposent sans doute que les spéculateurs vont se précipiter pour acheter des maisons et des terrains à proximité. Cela est vrai pour les initiés qui achètent les petits terrains sur lequel chaque éolienne est implantée.

Des étudiants ont reçu des subventions pour faire leur thèse sur des parcs d’éoliennes et leur effet sur la valeur de l’immobilier. Les thèses développées aux États-Unis et en Angleterre ont été publiées sur le Web. La thèse [50] sur les éoliennes du Madison County (USA) concerne la vente sur 10 ans de 280 maisons (en moyenne : 42 ans d’âge, valeur 100.000 $ incluant un terrain de 3,2 hectares). La région est agricole et, comme il n’y a pas de grandes villes à moins de 3 heures de route, elle ne semble pas résidentielle et l’endroit n’attire pas les touristes. La densité de population, non indiquée, semble extrêmement faible en comparaison de la campagne belge. La décision de construire a été prise en 2001 et le parc fonctionnait en 2005. Le papier ne dit pas quand l’étude du parc a commencé et à quel moment les habitants ont été au courant mais il est probable que les habitants le savaient depuis 1996.

L’organisme régional des taxes foncières a fourni la liste des ventes de maisons de 1996 à 2006. 280 transactions ont été retenues. Aucune n’était à moins de 1,2 km de la plus proche éolienne. 36 maisons étaient à moins de 3,2 km. De ces 280 maisons, seulement 43 avaient la vue sur au moins une éolienne du parc de 20 turbines de 1,5 MW (hauteur 72 m, longueur des pales 36 m). Les transactions à plus de 8 km n’ont pas été prises en compte. La moyenne de la distance aux éoliennes pour l’échantillon retenu est de 7 km. L’étude compare les prix avant et après 2001 et cherche s’il y a une liaison entre le prix de vente après 2001 et la distance aux éoliennes. L’inflation sur les maisons dans Madison County a été de 10%, c’est-à-dire que les maisons y ont augmenté de 260% sur 10 ans [51], ce qu’il ne faut pas interpréter comme une augmentation de valeur après l’installation d’éoliennes. Comme on peut s’y attendre au vu de telles données, l’étude ne trouve aucune corrélation significative. Les auteurs de la thèse, scientifiques malgré leur jeune âge, signalent qu’il faudrait plus d’études pour établir le résultat apparent que la valeur des maisons ne dépend pas du voisinage d’éoliennes. L’étude est cependant prise comme preuve du mythe.

Une autre étude [52] a été faite à l’Oxford Brookes University (Ne pas confondre avec l’Université d’Oxford. L’Oxford Brookes University prépare à entrer dans les métiers des médias et des lobbies et dans les métiers de l’écologie. C'était une des premières écoles apprenant comment désinformer et l'art de la propagande). L’étude (What is the impact of wind farms on house prices ? March 2007) porte sur 11 éoliennes de 450 kW à St Bereock et 18 éoliennes de 600 kW à St Eval. 1026 transactions ont eu lieu de 2000 à 2007 mais les grandes propriétés, celles ayant la vue sur la mer et celles qui étaient à trop bas prix ont été éliminées, ce qui laissait 919 transactions. La plupart des maisons faisaient parties de rangées de maisons mitoyennes. L’étude a montré une perte de valeur de 54 % pour les maisons à moins de 1,6 km et une perte de valeur de 35 % pour le groupe situé à une distance de 6 km. Ces résultats curieux pourraient être dûs à des conditions locales spéciales. Le reste de résultats ne permet pas de conclure à une quelconque corrélation significative. Les auteurs écrivent que « L’étude peut sembler ne pas pouvoir conclure qu’il y ait une relation linéaire entre la valeur des maisons et la distance. Mais elle suggère que d’autres variables liées à la présence d’un parc d’éoliennes, non incluses dans l’étude, pourraient être les principaux facteurs du prix des maisons à ces endroits ».

Ces études, malgré leurs résultats plus qu’ambigus, sont citées à l’appui du fait que le prix de l’immobilier ne dépend pas des éoliennes [57]. Un commentateur [53] qui cite ce genre d’études conclut bizarrement : « Bien que la recherche soit limitée, les éoliennes semblent avoir un impact minimum ou au plus transitoire sur l’immobilier ». Si sérieux, s’abstenir.

En Hollande, des tribunaux ont reconnu la perte de valeur de l'immobilier riverain d'éoliennes et ont octroyé des compensations entre 30 et 35 % de la valeur (par exemple, Cour de Leeuwarden, 18/07/2003, BK 74/02).

Expropriations

Chaque parc éolien soulève une opposition farouche. En partie, parce que ceux qui sont près des éoliennes (sans avoir le loyer du terrain où elle est construite) constatent que leur maison a perdu jusqu'à 30 % de sa valeur. C'est aussi le cas de celles dont le paysage est gâché par ces moulinets d'importuns qui captent l'attention. Cela dévalue les maisons d'où l'on entend parfois leur bruit nocturne, un bruit qui a en commun avec un ronflement qu'il empêche de dormir même avec peu de décibels. La pratique courant de ne pas indemniser pour ces nuisances ne tiendra pas longtemps et les parcs éolien devront accepter le veto des riverains ou débourser.

La distance aux maisons devrait être au moins de 6 fois la hauteur des éoliennes. Une procédure d’expropriation serait requise pour tout ce qui est plus proche. Pour ce qui est plus loin, il faut compenser la dépréciation immobilière (estimée à 30 % sur un rayon de 3 km). Si l’argent perdu rapportait du 4 %, les exploitants d’un parc éolien devraient payer une indemnisation annuelle de [4% x 30% =] 1,2 % de la valeur de l’immobilier. Pour une maison de 200 000 €, cela reviendrait à une indemnité de 2400 €/an jusqu’à ce que les éoliennes soient démontées.

Il existe une procédure pour forcer la réalisation d'un projet (de type immobilier) contre les opposants, du moins dans les cas où le Parlement a voté l'utilité publique. Pour avancer, le décideur a la ressource d'exproprier (procédure devant les tribunaux ou le bien est racheté d'office après avoir été estimé, disons, 30 % au dessus de sa valeur). Dans ce cas, à défaut d'accords à l'amiable, l'acheteur doit acheter tous les biens dont les propriétaires, lésés par le projet, demandent une expropriation justifiée, au besoin par un juge.

Pour installer un parc éolien, le promoteur doit donc compenser ou racheter presque toutes les propriétés qui subissent une dévaluation. Par la suite, le promoteur peut revendre ces maisons à des gens qui supportent de vivre dans un ghetto éolien. Le promoteur peut même installer un dancing en plein air au centre du parc, pour autant qu'il ne fasse pas plus de bruit que les éoliennes voisines. Cela peut obliger le promoteur à racheter tout le territoire dans un rayon de 2 à 5 km autour des pieds d'éoliennes ou à conclure des accords amiables qui lui coûteront assez cher. Cela peut doubler le capital nécessaire pour installer un parc on-shore.

La meilleure stratégie pour le promoteur est alors d'installer un parc de, disons, 300 éoliennes dans un cercle de 10 km de rayon entouré d'une zone tampon de 2 km, soit un cercle de 14 km de diamètre. Il devrait exproprier une zone de (3,14 x 72 = 153 km2). Sinon, pour 50 parcs de 6 éoliennes, il devrait exproprier (50 x 3,14 x 32 = 1413 km2). Un grand parc est le moyen d'installer le plus d'éoliennes avec une empreinte environnementale minimale (10 fois moins de paysages ruraux saccagés). Une autre possibilité est de les installer en zone industrielle, où les dévaluations immobilières sont moindres. Dans la jungle actuelle de la gestion territoriale, les promoteurs essaient d'abord d'installer des éoliennes à proximité des maisons en espérant que ces riverains, abusés par un discours écologique frauduleux, se laisseront faire.

Plutôt que d'installer des parcs dans les régions densément peuplées de Belgique, il serait plus judicieux de trouver des accords d'équivalence pour installer des éoliennes dans les régions les plus pauvres de l'Europe (des régions désolées en Espagne ou en Irlande).

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